Er rétti tíminn til að stækka við sig?
07 apríl 2023
Halldór Kári Sigurðarson
Hagfræðingur Húsaskjóls
Photo by Einar H. Reynis on Unsplash
Það er gjarnan talað um húsnæðismarkaðinn sem eina heild en í raun er eftirspurn eftir mismunandi húsnæði auðvitað ólík eftir aðstæðum og tímabilum. Þegar fólk veltir fyrir sér að stækka við sig er mikilvægt að hafa þetta í huga en stærð stökksins fer m.a. eftir því hversu vel tímasett það er.
Almennt séð hafa dýrari eignir meiri einkenni lúxusvöru en litlar eða meðalstórar íbúðir og þar af leiðandi má vænta þess að eftirspurn eftir dýrari eignum líkt og sérbýli sveiflist meira með efnahagsaðstæðum. Eftirspurn eftir ódýrari eignum sem snýr meira að því að mæta grunnþörf um húsaskjól er hins vegar til þess fallin að vera stöðugri.
Ef litið er á 6 mánaða hækkunartakt sérbýlis má sjá að þegar stýrivextir fóru hvað lægst, niður í 0,75% hækkað sérbýli hraðar en fjölbýli. Nánar til tekið fór hækkunartaktur sérbýlis upp í 15% í júlí 2021 þegar markaðurinn var við suðumark en fjölbýli fór á sama tíma aðeins upp í 9%.
Eftir að Seðlabankinn dró úr aðgengi að lánsfé og hækkaði vexti hratt í sumar hefur sérbýli síðan lækkað um 2,7% á meðan fjölbýli hefur hækkað um 0,6%. Það eru því vísbendingar um að lúxusvaran (sérbýli) verði fyrir meiri áhrifum af erfiðari aðstæðum á lánamarkaði.
Eftir að Seðlabankinn dró úr aðgengi að lánsfé og hækkaði vexti hratt í sumar hefur sérbýli síðan lækkað um 2,7% á meðan fjölbýli hefur hækkað um 0,6%. Það eru því vísbendingar um að lúxusvaran (sérbýli) verði fyrir meiri áhrifum af erfiðari aðstæðum á lánamarkaði.
Heimildir: HMS og Greiningardeild Húsaskjóls
Ef litið er á verðdreifingu þeirra eigna sem eru til sölu á höfuðborgarsvæðinu núna má sjá að aðeins 15% af framboðinu er með ásett verð undir 60 m.kr. á meðan 51% er yfir 80 m.kr.
Það er því óhætt að fullyrða að það er mjög takmarkað framboð af ódýrum eignum samanborið við dýrari eignir og samningsstaða seljenda ódýrari eigna því mun sterkari en samningsstaða seljenda dýrari eigna.
Það er því óhætt að fullyrða að það er mjög takmarkað framboð af ódýrum eignum samanborið við dýrari eignir og samningsstaða seljenda ódýrari eigna því mun sterkari en samningsstaða seljenda dýrari eigna.
Heimildir: Fasteingavefur Vísis og Greiningardeild Húsaskjóls (eignir án ásetts verðs eru ekki taldar með)
Ef við lítum síðan á dæmi þar sem aðili er með 42% eigið fé í eign í ódýrari kantinum og horfir til þess að stækka við sig eru áhrifin á greiðslubyrðina býsna mikil í krónum talið í núverandi vaxtaumhverfi.
(*) Hér er miðað við 40 ára óverðtryggt jafngreiðslulán
Af öllu ofangreindu er það mat undirritaðs að lækkunarþrýstingur á dýrari eignir verði þó nokkuð meiri á komandi mánuðum en á ódýrari eignir. Þar af leiðandi er útlit fyrir að samningsstaða þeirra sem eru að horfa til að stækka við sig á markaðnum muni halda áfram að styrkjast á komandi mánuðum.
Vinsælar eignir
Skoða eignina Flekkudalsvegur 12
Flekkudalsvegur 12
276 Mosfellsbær
121.5 m2
Sumarhús
524
987 þ.kr./m2
119.900.000 kr.Skoða eignina Dalbraut 3
Dalbraut 3
105 Reykjavík
268.7 m2
Fjölbýlishús
926
521 þ.kr./m2
139.900.000 kr.Skoða eignina Goðheimar 8
Goðheimar 8
104 Reykjavík
99.3 m2
Tví/Þrí/Fjórbýli
413
871 þ.kr./m2
86.500.000 kr.Skoða eignina Selvogsbraut 3
Selvogsbraut 3
815 Þorlákshöfn
131.6 m2
Raðhús
312
622 þ.kr./m2
81.900.000 kr.Skoða eignina Hraunbær 102E
Hraunbær 102E
110 Reykjavík
66 m2
Fjölbýlishús
211
823 þ.kr./m2
54.300.000 kr.Skoða eignina Skipholt 51
Skipholt 51
105 Reykjavík
48.4 m2
Fjölbýlishús
212
916 þ.kr./m2
44.350.000 kr.Skoða eignina Kirkjustétt 4
Kirkjustétt 4
113 Reykjavík
69.5 m2
Fjölbýlishús
211
878 þ.kr./m2
61.000.000 kr.Skoða eignina Ásholt 28
Ásholt 28
105 Reykjavík
124.8 m2
Fjölbýlishús
413
945 þ.kr./m2
117.900.000 kr.Skoða eignina Víkurás 2
Víkurás 2
110 Reykjavík
79.5 m2
Fjölbýlishús
211
741 þ.kr./m2
58.900.000 kr.Skoða eignina Öldugata 48
Öldugata 48
220 Hafnarfjörður
87.8 m2
Fjölbýlishús
514
728 þ.kr./m2
63.900.000 kr.