Eru hlutdeildarlán að hækka fasteignaverð?
03 desember 2023
Pálmar Gíslason
Chief Data Scientist at Verna
Bankarnir hafa flestir birt greinar um þróun fasteignaverðs undanfarið og vangaveltur um það hvort hlutdeildarlánin séu að valda því að fasteignaverð hækkar meira þessa dagana en það hefði gert ef ekki væri fyrir hlutdeildarlánin. Fyrir þá sem ekki hafa kynnt sér hlutdeildarlánin, þá eru þau húsnæðisstuðningur sem er ætlaður fyrstu kaupendum til að brúa bilið við fasteignakaup. Hlutdeildarlánin eru aðeins veitt undir ákveðnum skilyrðum sem má lesa um hér, en á höfuðborgarsvæðinu þurfa fasteignir að vera nýbyggingar samþykktar af HMS til að falla innan skilyrða.
Stuttu eftir að þessar vangaveltur greiningardeilda bankanna komu fram, svaraði HMS með grein sem var ætlað að sýna fram á að svo væri ekki. Þar bendir HMS á það að Case-Shiller vísitalan sýnir árlega hækkun umfram vísitölu íbúðaverðs, og því má draga þær ályktanir að nýjar fasteignir séu ekki að hækka meira en eldri eignir, heldur þvert á móti að halda aftur af frekari hækkun fasteignaverðs.
Ástæða þess að HMS telur að samanburður þessara tveggja vísitalna gefur þessa niðurstöðu er sú að Case-Shiller er byggð á endurteknum sölum á sömu eigninni, og því eru engar nýbyggingar inn í þeirri vísitölu, heldur aðeins eignir sem hafa selst áður.
Þessi röksemdarfærsla frá HMS finnst mér svolítið einkennileg, og þá sérstaklega vegna þess að greiningin virðist byggja að mestu á tveimur stökkum í Case-Shiller vísitölunni sem valda því að hægt sé að tala um að sú vísitala sé að hækka meira en vísitala íbúðaverðs á ársgrundvelli. Mögulega hefur HMS yfirsést þetta við greiningu sína og undirritaður er sannfærður um að HMS kæmist að annarri niðurstöðu, myndu þau kanna þessi tvö stökk nánar.
Áður en við köfum dýpra ofan í Case-Shiller vísitöluna, þá skulum við skoða hvernig þróun fermetraverðs fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu hefur verið síðustu 3 árin, eða allt frá því hlutdeildarlánin voru fyrst kynnt til leiks.
Þar sem gögn HMS sýna ekki hvaða kaupsamningar flokkast undir hlutdeildarlán, þá er ég hérna búinn að merkja með punktum á myndinni alla þá kaupsamninga sem flokkast undir skilyrði hlutdeildarlána, samanborið við fermetraverð fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu. Það er nokkuð skýrt út frá þessari mynd, að ef horft er til síðustu 5 mánaða, þá eru þær íbúðir sem falla innan skilyrða hlutdeildarlána flest allar verðlagðar töluvert yfir meðalfermetraverði, og eru því að draga upp meðaltalið. Það kann að vera að þegar hlutdeildarlánin voru fyrst kynnt árið 2020, þá hafi þau í raun verið að halda aftur af hækkunum, eða að minnsta ekki haft mikil áhrif.
Það er erfitt að segja nákvæmlega hversu mikil áhrif hlutdeildarlána eru, en ef við gefum okkur að um 50% af þeim kaupsamningum sem uppfylla skilyrðin séu vegna hlutdeildarlána, þá má áætla að árleg hækkun íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu væri um 0.2 - 0.5 prósentustigum lægri síðustu fjóra mánuðina ef ekki væri fyrir hlutdeildarlánin. Þetta eru samt sem áður bara getgátur um mögulegar sviðsmyndir, og engin leið að komst að nákvæmnri niðurstöðu nema að HMS reikni vísitölu íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu með og án hlutdeildarlána.
Aftur að Case-Shiller vísitölunni, sem á að sýna fram á að nýbyggingar séu að halda aftur af hækkunum fasteignaverðs á höfuðborgarsvæðinu. Case-Shiller vísitalan sýnir vissulega hvernig fasteignaverð eldri eigna hefur þróast, og í fullkomnum heimi væri svo sannarlega hægt að nota Case-Shiller vísitöluna í samanburði við vísitölu fasteignaverðs til að komast að því hvort nýbyggingar séu að hækka meira en eldri eignir. Ég efast um að við búum samt að svo fullkomnum gögnum, þó svo að ég gæti haft rangt fyrir mér þar, en ef HMS byggir Case-Shiller alfarið á þeim kaupsamningum sem þau birta mánaðarlega þá er því miður ekki hægt að nota vísitöluna í þennan samanburð.
Út frá þeim gögnum sem HMS birtir, þá reiknaði ég Case-Shiller vísitölu til að reyna að átta mig betur á vísitölunni sem sést á myndinni frá HMS hérna í upphafi greinarinnar. Vístalan sem ég fæ út er ekki fullkomin eftirlíking þeirrar sem HMS reiknar, en myndar þó þessa tvo toppa í júlí og september 2023. Annan þessara toppa er búið að leiðrétta í nýjustu myndinni frá HMS, en hinn gagnapunktinn er ekki búið að leiðrétta.
Með því að taka út tvo kaupsamninga, sem eru líklegast gagnavillur, breytist samanburðurinn töluvert, og ekki lengur hægt að tala um að Case-Shiller sé að hækka umfram íbúðaverðs vísitöluna. Það sem er hins vegar áhugaverðara að skoða er hvaða kaupsamningar eru innan og utan vísitölunnar. Frá júní á þessu ári, hafa kaupsamningar fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu verið um 2000. Af þeim eru um 1200 sem eru endurkaup á íbúð, og flokkast því innan Case-Shiller vísitölunnar. Rétt tæplega 800 eru því utan vísitölunnar, og til þess að HMS geti að mínu mati notað þessa vísitölu í þessum samanburði þurfa allir þeir kaupsamningar að vera vegna nýbygginga. Af þessum 800 eignum, eru hins vegar aðeins um 50% sem eru byggðar eftir 2020 sem er mjög varlega áætlað að séu nýbyggingar. Því tel ég þennan samanburð á Case-Shiller og íbúðavísitölunni varhugaverðan, og er að mínu mati alls ekki að bera saman einungis nýbyggingar og eldri byggingar, hvað þá byggingar sem falla undir hlutdeildarlán eins og upprunalegu vangavelturnar voru.
Það getur verið að HMS hafi aðgang að meiri gögnum en þau birta á netinu, sem gæti breytt niðurstöðunni eitthvað, en ég tel það mjög hæpið að hægt sé að sýna fram á nokkuð annað en að hlutdeildarlánin eftir júní á þessu ári séu að ýta undir hækkanir fasteignaverðs, þó svo að þær séu alls ekkert stórvægilegar. Ef HMS heldur öðru fram, þá væri réttara að reikna vísitölu íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu með og án kaupsamninga sem eru vegna hlutdeildarlána síðastliðið hálfa árið, til að komast að því hver raunveruleg áhrif eru.
Vinsælar eignir
Skoða eignina Suðurhvammur 4
Suðurhvammur 4
220 Hafnarfjörður
267.4 m2
Einbýlishús
825
587 þ.kr./m2
157.000.000 kr.Skoða eignina Tjarnarlundur 15 e
Tjarnarlundur 15 e
600 Akureyri
113.1 m2
Fjölbýlishús
413
583 þ.kr./m2
65.900.000 kr.Skoða eignina Selvað 11
Selvað 11
110 Reykjavík
87 m2
Fjölbýlishús
312
803 þ.kr./m2
69.900.000 kr.Skoða eignina Laugargata 1
Laugargata 1
600 Akureyri
208.4 m2
Einbýlishús
614
671 þ.kr./m2
139.900.000 kr.Skoða eignina Ljósheimar 12
Ljósheimar 12
104 Reykjavík
99.8 m2
Fjölbýlishús
413
740 þ.kr./m2
73.900.000 kr.Skoða eignina Skipasund 37
Skipasund 37
104 Reykjavík
113.8 m2
Tví/Þrí/Fjórbýli
311
790 þ.kr./m2
89.900.000 kr.Skoða eignina Eyrar 11 og 13
Eyrar 11 og 13
276 Mosfellsbær
73.1 m2
Sumarhús
413
683 þ.kr./m2
49.900.000 kr.Skoða eignina Skógargerði 2
Skógargerði 2
108 Reykjavík
112 m2
Tví/Þrí/Fjórbýli
413
847 þ.kr./m2
94.900.000 kr.Skoða eignina Njörvasund 21
Njörvasund 21
104 Reykjavík
100 m2
Fjölbýlishús
312
814 þ.kr./m2
81.400.000 kr.Skoða eignina Suðurvangur 12
Suðurvangur 12
220 Hafnarfjörður
94.6 m2
Fjölbýlishús
413
686 þ.kr./m2
64.900.000 kr.