Hvert stefnir fasteignamarkaðurinn?

26 janúar 2023

Pálmar Gíslason

Chief Data Scientist at Verna

Photo by Einar H. Reynis on Unsplash

Fyrir ári síðan birti ég grein um stöðuna á fasteignamarkaðinum, og því löngu kominn tími til að birta uppfærða grein miðað við nýjustu gögn. Í síðustu grein fór ég yfir stöðuna á fasteignamarkaðinum og sýndi hvers vegna fasteignaverð gæti hækkað um 15-22% til viðbótar við þær miklu hækkanir sem höfðu þegar orðið, og hvers vegna hlutfall verðtryggðra húsnæðislána væri að öllum líkindum að fara að aukast. Þessar breytingar komu í raun mun hraðar fram en ég hefði búist við, með um 17% hækkun á vísitölu fasteignaverðs á fyrstu sjö mánuðum síðasta árs auk þess sem meirihluti nýrra útlána til fasteignakaupa eru verðtryggð í dag.

En nú horfir öðruvísi við, að miklu leyti vegna vaxtahækkana Seðlabanka Íslands og nýrra reglna um hámarks greiðslubyrði húsnæðislána sem og stífari kröfur á greiðslumatsferli hjá lánastofnunum. Þessar ráðstafanir tóku um 6-8 mánuði að skila sér í fasteignaverð, og sáust strax merki um það í júní að fasteignaverð væri búið að ná hámarki. Hækkanir fasteignaverðs í september og október sem komu verulega á óvart, en með lækkunum síðustu tveggja mánaða hefur sú hækkun nær þurrkast út.

Margt bendir til þess að fasteignaverð í dag sé stórlega ofmetið og sterk rök hníga að umtalsverðri lækkun á komandi mánuðum. Í þessari framhalds grein, ætla ég að fara yfir það hvers vegna ég tel svo vera.

Fasteignaverð sem hlutfall af árslaunum

Við greiningu á borð við þessa er ágætt að taka mið af fasteignaverði sem hlutfall af árslaunum hverju sinni. Þó þessi mælikvarði svarar ekki fyllilega spurningunni um hversu hátt fasteignaverð er, þá veitir hann góða innsýn inn í stöðuna og er ágætis viðmið.

Á myndinni hér að ofan sést þetta hlutfall í sögulegu samhengi. Á síðasta ári fór hlutfallið í það hæsta hingað til, og tókst að toppa fyrra hágildi frá nóvember 2007, og það fjóra mánuði í röð. Það er því alveg ljóst að fasteignaverð er mjög hátt, en þar sem flestir kaupendur fasteigna þurfa að fjármagna kaupin með lántöku, þá er mögulega betra að spyrja sig hversu dýrt er að fjármagna fasteignakaup í dag.

Ráðstöfunartekjur og afborgun húsnæðislána

Með því að skoða hversu hátt hlutfall ráðstöfunartekna þarf til að greiða af húsnæðisláni er hægt að átta sig á því hversu dýrt er að kaupa fasteign í sögulegu samhengi. Árin 2011 til 2020 einkenndust af miklum stöðugleika þessa hlutfalls, og það þrátt fyrir miklar hækkanir á tímabilinu. Það sem rökstyður enn frekar notkun þessa hlutfalls við greiningu á fasteignamarkaðinum, er það að Seðlabankinn hefur nú sett reglu um að þetta hlutfall megi að hámarki vera 35% af ráðstöfunartekjum, en allt að 40% fyrir fyrstu kaupendur.

Eins og staðan er í dag er umrætt hlutfall fyrir verðtryggð húsnæðislán komið í um 20%. Í þessum útreikningi er ekki tekið tillit til þess hvert hlutfallið þarf að vera til að standast greiðslumat verðtryggðra lána, heldur einungis hverjar afborganir verðtryggðra lána eru. Hlutfallið fyrir óverðtryggð lán er hins vegar á allt öðrum stað, og í dæminu hérna að ofan sést að tveir einstaklingar á meðallaunum standast ekki greiðslumat á 120fm íbúð með 70% láni, enda hlutfall afborgunar af ráðstöfunartekjum komið yfir 35% viðmið Seðlabankans.

Ef við setja núverandi stöðu í einhvers konar samhengi, getum við horft á þessa tvo einstaklinga með sitthvorar 950 þúsund krónurnar í mánaðarlaun. Þessi upphæð skilar sér í u.þ.b. 1260 þúsund krónum í ráðstöfunartekjur samanlagt fyrir báða einstaklingana. Uppsett verð á fjögura herbergja, 120fm eign í Kópavogi eða Garðabæ er á bilinu 90-100 milljónir. Ef við gerum nú ráð fyrir að tekið sé 70% óverðtryggt lán hjá banka fyrir eigninni, nemur afborgun af slíku láni 444 þúsund krónur á mánuði. Það merkir að þessir einstaklingar myndu ekki standast greiðslumat þar sem hlutfallið fer rétt yfir 35% af sameiginlegum ráðstöfunartekjum þeirra.

Til þess að hlutfall afborgunar og ráðstöfunartekna á óverðtryggðu láni komist aftur í sitt fyrra jafnvægi, þyrfti tvennt að gerast. Annað hvort þyrfti fasteignaverð að lækka um 28% eða að laun þyrftu að hækka allverulega, eða einhverskonar blanda af þessu tvennu. Þar sem að launahækkanir ársins hafa nú þegar verið ákvarðaðar með síðustu kjarasamningum, þá er fasteignaverð það eina sem getur gefið eftir.

Það er ekki þar með sagt að fasteignaverð taki 28% dýfu, því þetta mun alltaf verða eitthvað samspil milli launa og vaxtastigs. Úr töflunni hér að neðan, þá getum við séð að 7% launahækkun og 0 prósentustigs breyting á húsnæðislánavöxtum, krefst 22.8% lækkun fasteignaverðs til að ná fyrra jafnvægi. Fleiri blöndur af þessum áhrifaþáttum sjást á myndinni hérna að neðan.

Ný húsnæðislán

Þegar kemur að nýjum húsnæðislánum til íbúðakaupa, má sjá að ný óverðtryggð lán voru einungis um 37% af öllum útlánum í nóvember 2022, og virðist fara lækkandi með hverjum mánuði sem líður. Þetta kemur í raun og veru lítið á óvart, miðað við hversu erfitt það getur verið fyrir einstaklinga að greiða af nýju óverðtryggðu húsnæðisláni.

Á árinu 2020 voru 48 milljarðar af nýjum óverðtryggðum húsnæðislánum á föstum vöxtum stofnuð. Hluti þessara lána er á þriggja ára óverðtryggðum vöxtum (allt að 3.95%) og hinn hlutinn er á fimm ára föstum vöxtum (allt að 4.2%). Þeir aðilar sem tóku þriggja ára fasta vexti, munu á þessu ári færast yfir á 7-8% vexti. Þetta mun hafa gríðarleg áhrif á mánaðarlegar afborganir, og ráði þessir aðilar ekki við nýju greiðslubyrðina eru verðtryggðu lánin eini lána kosturinn. Miðað við núverandi verðbólgu mun ganga hratt á eignamyndun þessara aðila, því er aðeins hægt að vona að Seðlabankanum takist að ná verðbólgu niður í ásættanlegt horf.

Samantekt

Síðasta ár einkenndist af aðgerðum Seðlabankans til að ná stjórn á fasteignamarkaðinum, sem ég tel hafa tekist, en spurningin er hvort aðgerðirnar hafi verið of harðar fyrir fasteignamarkaðinn. Þeirri spurningu verður þó ekki svarað hér enda er hlutverk Seðlabankans mun víðtækara en eingöngu temprun fasteignamarkaðarins. Gera má sterklega ráð fyrir að aðgerðir Seðlabankans munu koma að fullum þunga fram á fasteignamarkaðinum á þessu ári, sem styður auðvitað við verðbólgumarkmið bankans, enda fasteignaverð umtalsverður hluti af vísitölu neysluverðs. Við aðstæður þar sem verðtryggð lán eru aftur orðin jafn stór hluti húsnæðislána heimilanna eins og raun ber vitni, ætti þessi atburðarás einnig að vera heimilunum í hag

Út frá ofangreindu, má vel draga þá ályktun að sterkar forsendur séu fyrir all að 28% lækkun fasteignaverðs, en hversu mikil lækkunin verður nákvæmlega er samspil launahækkana og vaxtastigs. Einnig eru allar líkur á að verðtryggð húsnæðislán verði í meirihluta á þessu ári, þar sem nær ómögulegt getur reynst fyrir milli- og lágtekjufólk að greiða af slíku láni. Endurnýjun lánasamninga á föstum vöxtum á árinu mun sömuleiðis ýta undir verðtryggða lántöku.

Gögn og forsendur

Launavísitala frá Hagstofu Íslands

Vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu frá HMS

Húsnæðislánavextir frá Arion Banka

Forsendur um heildarlaun árið 2020 frá Hagstofu Íslands

Ásett fermetraverð á höfuðborgarsvæðinu frá Verðþróun.is

Ný útlán lífeyrissjóða og ný útlán í bankakerfi frá Seðlabanka Íslands.

Útreikningur á ráðstöfunartekjum með reiknivél RSK