Enn hækkar íbúðaverð hratt en vísbendingar um viðsnúning
Þrátt fyrir ríflega 2ja prósenta hækkun íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu í júní eru vísbendingar um að íbúðamarkaður sé að þokast í átt að betra jafnvægi eftir mikla eftirspurnarspennu og framboðsskort síðustu fjórðunga. Vaxandi framboð nýrra íbúða ásamt strangari lánaskilyrðum, hærri vöxtum á íbúðalánum og lækkandi væntingum almennings um efnahagsþróunina er meðal skýringa á þeirri þróun.
20 júlí 2022
Íslandsbanki
Greiningadeild Íslandsbanka
Íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 2,2% í júnímánuði frá mánuðinum á undan samkvæmt gögnum frá Þjóðskrá. Þótt um sé að ræða býsna myndarlega mánaðarhækkun hefur verðið þó ekki hækkað hægar á þennan mælikvarða frá janúar síðastliðnum. Einkum virðist viðsnúningur vera skarpur í hækkunartakti sérbýla en verð þeirra hækkaði milli mánaða um 0,8% á meðan verð á íbúðum í fjölbýli hækkaði um 2,2%.
Undanfarna 12 mánuði hefur íbúðaverð hækkað um 25% á höfuðborgarsvæðinu. Svo hraður hefur 12 mánaða hækkunartakturinn ekki verið frá ársbyrjun 2006. Takturinn í verðhækkun er áþekkur hvort sem um er að ræða sérbýli (24,5% árshækkun) eða fjölbýli (25,1% árshækkun).
Er markaðurinn að þokast í átt að jafnvægi?
Nokkuð bætti í umsvif á íbúðamarkaði höfuðborgarsvæðisins í vor eftir fremur fá viðskipti á fyrsta þriðjungi ársins, sé miðað við misserin þar á undan. Í maí var 667 kaupsamningum þinglýst á höfuðborgarsvæðinu í maí en þar af voru fjölbýli 524 og sérbýli 76 í viðkomandi viðskiptum. Slíkum viðskiptum fjölgaði um þriðjung milli mánaða en fækkaði um fjórðung frá maí árið áður. Ekki liggja enn fyrir gögn um veltu á íbúðamarkaði í júnímánuði.
Aðrar formlegar og óformlegar vísbendingar um markaðinn benda einnig til þess að hugsanlega sé hann heldur að kólna og þokast í átt að betra jafnvægi. Í mánaðarskýrslu HMS er fjallað um nýjustu vendingar á íbúðamarkaði. Þar er bent á að íbúðum til sölu á höfuðborgarsvæðinu hafi fjölgað úr 503 í maíbyrjun í 733 í byrjun júlí. Þótt síðarnefnda talan sé lág í sögulegu samhengi er þó um 46% aukningu framboðs að ræða frá maíbyrjun til fyrstu viku júlí á þennan mælikvarða. Tekið er fram að fjölgunin eigi sér ekki rót í fleiri nýjum íbúðum til sölu heldur meðal eldri íbúða. Þá lækkaði hlutfall íbúða sem seldist yfir ásettu verði milli mánaða í maí eftir að hafa náð sögulegu hámarki fyrr á árinu og svipaða sögu má segja af meðalsölutíma íbúða á höfuðborgarsvæðinu samkvæmt skýrslu HMS.
Vaxtahækkun Seðlabankans um 4 prósentur undanfarið ár í því skyni að sporna við vaxandi verðbólguþrýstingi, þar sem ört hækkandi íbúðaverð á stóran hlut að máli, hafa leitt til samsvarandi hækkunar á vaxtakjörum óverðtryggðra íbúðalána hjá bönkum og lífeyrissjóðum. Á sama tíma hefur fjármálastöðugleikanefnd bankans hert nokkuð á reglum um hámark á veðsetningarhlutfalli og greiðslubyrði af nýjum íbúðalánum. Hugsanlega gætu aðgerðir Seðlabankans loks verið farnar að bíta á eftirspurnarhlið markaðarins en eftirspurnin hafði fram að þessu virst lítt næm fyrir auknu peningalegu aðhaldi.
Raunverð íbúða víða hækkað verulega
Mikil hækkun íbúðaverðs undanfarin misseri er ekki bundin við Ísland heldur hefur sú þróun verið keimlík víða í þróuðum ríkjum. Sem dæmi má nefna að samkvæmt gögnum Seðlabankans hækkaði raunverð íbúðarhúsnæðis um 23% í Bandaríkjum frá lokafjórðungi ársins 2019 fram til fyrsta fjórðungs þessa árs. Í Svíþjóð var hækkunin 22% á þennan kvarða, í Noregi 14% og í Bretlandi 13%. Til samanburðar hækkaði raunverð íbúðarhúsnæðis um 17% á tímabilinu hér á landi. Það hefur hins vegar ekkert lát verið á raunverðshækkun allra síðustu mánuðina hérlendis á meðan vísbendingar eru um nokkurn viðsnúning víða meðal landanna í kring um okkur.
Horfur á betra jafnvægi á markaði þegar frá líður
Líkt og fram kom í þjóðhagsspá okkar sem út kom í maí síðastliðnum teljum við forsendur fyrir því að íbúðaverð hækki nokkuð hratt áfram næstu mánuðina. Vonandi og væntanlega verður þó samspil aukins framboðs á íbúðamarkaði og kólnandi eftirspurnar til þess að hægja á hækkun íbúðaverðs þegar nær dregur áramótum. Í því sambandi má benda á að samkvæmt HMS er velta í byggingariðnaði meiri en hún hefur verið í fjölda ára, sé leiðrétt fyrir verðlagsþróun. Svipaða sögu segja tölur um fjölda starfandi í greininni. Vekur það bjartsýni um að framboð nýrra íbúða sé á uppleið á komandi fjórðungum.
Í þjóðhagsspá okkar spáðum við því að íbúðaverð muni hækka um ríflega 22% í ár en hægja muni talsvert á hækkunartaktinum eftir því sem líður á komandi vetur. Um mitt ár 2023 verði komin ró á markaðinn með hóflegri verðhækkunum og betra jafnvægi milli eftirspurnar og framboðs. Við erum enn bjartsýn á að það verði niðurstaðan.
Höfundur:
Jón Bjarki Bentsson - Aðalhagfræðingur Íslandsbanka
Grein birtist upphaflega á vef Íslandsbanka
Vinsælar eignir
Skoða eignina Kirkjuteigur 15 - 3ja herb íbúð
Kirkjuteigur 15 - 3ja herb íbúð
105 Reykjavík
67.6 m2
Tví/Þrí/Fjórbýli
312
870 þ.kr./m2
58.800.000 kr.Skoða eignina Hraungata 5
Hraungata 5
210 Garðabær
109.2 m2
Fjölbýlishús
312
915 þ.kr./m2
99.900.000 kr.Skoða eignina Kumlamýri 2
Kumlamýri 2
225 Garðabær
205 m2
Parhús
524
824 þ.kr./m2
169.000.000 kr.Skoða eignina Nökkvavogur 7
Nökkvavogur 7
104 Reykjavík
69.2 m2
Tví/Þrí/Fjórbýli
312
845 þ.kr./m2
58.500.000 kr.