Fasteignamarkaðurinn í upphafi árs
19 febrúar 2025
Pálmar Gíslason
Chief Data Scientist at Verna
Samantekt og horfur næstu mánuði
Eftir mikla spennu á fasteignamarkaði síðustu ár erum við farin að sjá mjög skýr merki um það að fasteignamarkaðurinn sé að kólna, og það nokkuð hratt. Fasteignaverð er í hæstu hæðum, bæði mælt út frá greiðslubyrði sem hlutfall af launum, sem og fasteignaverði sem hlutfalli af launum. Á sama tíma er fjöldi fasteigna til sölu búinn að nær tvöfaldast frá því 2020, og nær sexfaldast síðan lágpunktinum var náð árið 2022. Þá sjáum við að fasteignaauglýsingar eru að hanga lengur inni á fasteignavefsíðunum, og hefur meðalfjöldi birtingadaga auglýsinga tvöfaldast á síðustu mánuðum, sem kemur eflaust til með að búa til flóknar sölukeðjur á markaði.
Seðlabanki Íslands hefur verið að setja miklar hömlur á fasteignamarkaðinn síðustu ár til að reyna að ná stjórn á hækkun fasteignaverðs. Aðgerðirnar virtust virka vel um mitt ár 2023, en fasteignamarkaðurinn tók samt sem áður við sér á ný í byrjun árs 2024. Undir venjulegum kringumstæðum hefðu aðgerðir Seðlabankans átt að hafa mikil áhirf á fasteignamarkaðurinn en Grindavíkuráhrifin settu strik í þann reikning og því var töluverð spenna á fasteignamarkaði árið 2024. Grindavíkuráhrifin eru að mestu búin að ganga yfir og því munu aðgerðir Seðlabanka Íslands hafa töluverð áhrif fasteignamarkaði á þessu ári.
Árið 2025 mun fara hægt af stað, og líklegt að lítið sem ekkert muni hreyfast á fasteignamarkaði þangað til annaðhvort vextir verðtryggðra lána lækka eða þá að miklar breytingar verða á launaþróun. Eftirspurn eftir verðtryggðum lánum mun haldast sterk, bæði þar sem fjármögnun kaupa verður nær eingöngu verðtryggð og stór stabbi óverðtryggðra lána á föstum vöxtum er á vaxtaendurskoðun í fyrri helming þessa árs. Verðbólguþróun og ákvarðanir Seðlabanka Íslands munu því alfarið stjórna ferðinni á fasteignamarkaði næsta árið, og lítil innistaða fyrir nokkurri hækkun eins og staðan er núna. Hlutdeildarlán HMS er framboðshvetjandi aðgerð sem mun nýtast að takmörkuðu leiti á höfuðborgarsvæðinu næstu mánuði, þar sem fækkað hefur í hópi þeirra sem standast skilyrði til lántöku.
Á sama tíma og ég tel litla innistæðu fyrir hækkunum fasteignaverðs, þá er samt sem áður fyrirséður skortur á fasteignum miðað við mannfjöldaþróun, breytta aldurssamsetningu og fjölskyldumynstur. Þá eru eflaust margir byggingaraðilar að finna fyrir lítilli sölu nýbygginga og hækkandi fjármögnunarkostanði, sem mun eflaust ekki hjálpa til í þeirri uppbyggingu sem þarf að eiga sér stað. Því mun fasteignamarkaðurinn líklegast fara strax aftur á flug, um leið og vaxtaskilyrði batna.
Staðan á markaði
Síðastliðin þrjú ár á fasteignamarkaði hafa einkennst af mikilli aukningu fasteigna til sölu, frá þeim lágpunkti sem varð árið 2022 þegar stýrivextir voru þeir lægstu í sögunni. Í byrjun desember var fjöldi fasteigna til sölu á höfuðborgarsvæðinu rétt undir 2500, sem er tæplega tvöföldun frá árunum 2018-2020. Í desember fækkaði fasteignum til sölu um rúmlega 200, sem er í góðu samræmi við fyrri ár, þar sem fasteignum til sölu fækkar vanalega í desember. Það er því ólíklegt að fækkun fasteigna til sölu í desember hafi verið vegna aukinnar sölu, heldur líklegra að tímabundið séu fasteignir teknar af sölu, sem koma síðan aftur á markað næstu mánuði.
Á sama tíma og fasteignum til sölu fer fjölgandi, þá sjáum að sá fjöldi daga sem fasteignir hafa verið auglýstar fer hækkandi. Langtíma meðaltal sýnir að fasteignaauglýsingar eru að meðaltali virkar í um 60 daga áður en þær eru fjarlægðar. Í síðastliðnum desembermánuði var meðallengd fasteignaauglýsinga með íbúðarhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu komið í 120 daga. Myndin hér að neðan sýnir meðalbirtingadaga fasteignaauglýsinga, og þar sést þessi mikla hækkun í desembermánuði.
Sögulega séð hefur þessi mælikvarði alltaf hækkað í desember, en það skýrist að mestu af því að í desember fækkar fasteignum til sölu, og eru þær fasteignir sem detta út eru vanalega fasteignir sem hafa verið auglýstar í styttri tíma en meðalfasteign á markaði, sem veldur því að meðaltalið hækkar. Annar mælikvarði sem hægt er að líta til er sá tími sem þarf til að auglýsa fasteign áður en skrifað er undir kaupsamning.
Þar sjáum við að einhverju leyti svipaða sögu en þó örlítið ólíka. Á fyrri helmingi síðasta árs sjáum við kröftuga lækkun í þessum mælikvarða, sem gögnin sýna að er nær eingöngu vegna uppkaupa Þórkötlu á fasteignum Grindvíkinga og þeirra hliðaráhrifa sem koma í kjölfar þess. Eftir að Grindavíkuráhrifunum lauk, þá hefur mælikvarðinn tekið að rísa aftur fyrir fjölbýlishús, og í raun allar líkur á því að sérbýlin komi til með að fylgja á eftir í kjölfarið. Í byrjun síðasta árs var margt sem benti til þess að fasteignamarkaðurinn ætti að byrja að kólna, en það fjármagn sem kom inn á markaðinn í gegnum Þórkötlu olli því að fasteignamarkaðurinn fór á flug, og þær keðjur sem voru fyrir lokuðust. Meginþorra uppkaupa fasteigna Grindvíkinga var lokið síðasta haust, sem í kjölfarið hefur valdið því að velta á fasteignamarkaði hefur verið að dragast saman.
Áætluð kaup Þórkötlu á fasteignum í Grindavík út frá kaupsamningum.
Myndin hér að ofan sýnir heildar veltu með íbúðarhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu, leiðrétta fyrir verðbólgu með vísitölu neysluverðs. Þar sést að veltan á markaði hefur dregist saman síðustu mánuði. Maí var stærsti mánuðurinn á fasteignamarkaði í fyrra, en þann sama mánuð keypti Þórkatla fasteignir í Grindavík fyrir rúmlega 30 milljarða. Gera má ráð fyrir að mikill hluti þess fjármagns sem þar losnaði fór beint inn á fasteignamarkaðinn á höfuðborgarsvæðinu, sem hjálpaði til við að loka sölukeðjum og auka veltuna næstu mánuði eftir.
Grindavíkuráhrifin sjást líka þegar horft er á fjölda fasteigna sem seljast yfir ásettu verði. Á milli áranna 2018 og 2020 voru um 7% kaupsamninga með fjölbýli að fara á yfirverði. Eftir stýrivaxtalækkanir 2020 og næstu tvö ár eftir, hafði markaðurinn ekki í við eftirspurnina og rauk fasteignaverð upp. Á sama tíma sést að hlutfall kaupsamninga á yfirverði fer upp í 45% fyrir fjölbýli og 40% fyrir sérbýli.
Eftir 2022 dregur verulega úr kaupum á yfirverði og fer hlutfallið að nálgast það jafnvægi sem sást fyrir 2020. Það verður síðan aftur á fyrri hluta síðasta árs, á sama tíma og Þórkatla byrjar uppkaup á fasteignum í Grindavík, sem hlutfallið hækkar mjög skyndilega, en hefur síðan tekið að lækka aftur eins og aðrir mælikvarðar.
Fjármögnun
Með hækkandi fasteignaverði og háum vöxtum verður fjármögnun kaupa erfðari ef laun halda ekki í við fasteignaverð og vaxtaþróun. Ofan á það bætast síðan lántökuskilyrði Seðlabanka Íslands, sem setur kvaðir á hámarks greiðslubyrði, lágmarks vexti og lánstíma við útreikning á greiðslubyrði húsnæðislána. Bankarnir hafa líka verið að setja sínar eigin reglur, og hefur sem dæmi Landsbankinn hætt að bjóða upp á verðtryggð jafngreiðslulán. Á sama tíma sjáum við að Arion Banki hefur lækkað skilyrði fyrir grunnlán hjá sér niður í 50% af kaupverði. Allt hefur þetta áhrif á kaupgetu einstaklinga, en til að átta sig á kaupgetunni í sögulegu samhengi getur verið gott að skoða hvernig hlutfall afborgana af ráðstöfunartekjum hefur þróast. Það eru margir þættir sem spila inn í þetta hlutfall eins og skattprósenta og launaþróun, en það sem hefur langmest áhrif er vaxtaþróun og fasteignaverð. Í dæminu hér að neðan nota ég ráðstöfunartekjur tveggja einstaklinga á meðallaunum, við kaup á 120 m² fasteign á höfuðborgarsvæðinu með 70% fjármögnun.
Af mælikvarðanum að dæma, sjáum við að óverðtryggð fjármögnun er ekki í boði fyrir meðalhjón, og í raun þarf töluvert til þess að óverðtryggð fjármögnun verði aftur í boði fyrir þessi meðalhjón. Verðtryggð fjármögnun er þó ennþá í boði, en vaxtaumhverfið má ekki breytast mikið til þess að svo verði ekki. Út frá dreifingu meðallauna er hægt að áætla hversu hátt hlutfall einstaklinga eða hjóna á Íslandi hefur efni á því að kaupa þessa meðalíbúð á höfuðborgarsvæðinu. Eins og sést á myndinni hér að neðan, þá eru möguleikar einstaklinga nær engir. Staða hjóna eða sambúðarfólks er örlítið betri, en hefur farið hratt versnandi síðastliðna 18 mánuði. Í dag reiknast mér til að aðeins 42% allra hjóna á Íslandi geta staðist skilyrði Seðlabanka Íslands fyrir verðtryggt húsnæðislán.
Tilfærslan úr verðtryggðu í óverðtryggt sést hvað best á nýjum útlánum banka og lífeyrissjóða, en þar hefur orðið algjör viðsnúningur frá því sem var eftir vaxtalækkanirnar 2020. Síðustu tvö ár hafa bankar og lífeyrissjóðir eingöngu lánað verðtryggt, þegar tekið er tillit til uppgreiðslna. Ekki sér fram sá ójöfnuður milli verð- og óverðtryggðrar fjármögnunar muni breytast í bráð, en í fyrsta árshelmingi þessa árs munu húsnæðislán að virði 170 milljarða detta af föstum óverðtryggðum vöxtum, og tæplega 100 milljarðar á seinni helming ársins. Sá stabbi sem dettur á fyrri helming ársins mun líklegast að mestu fara yfir í verðtryggð lán, en seinni helmingur ársins ræðst af stýrivaxtaþróun næstu mánuði.
Fjármögnun húsnæðiskaupa fyrir fyrstu kaupendur er ennþá erfiðari, þar sem bæði tekjur þeirra og eigið fé er lægra. Á móti kemur að fyrstu kaupendur kaupa að jafnaði ódýrara húsnæði, en eins og staðan er í dag þá getur það reynst fyrstu kaupendum einstaklega erfitt að komast inn á markaðinn. Þeim stendur þó til boða að sækja um hlutdeildarlán að uppfylltum ákveðnum skilyrðum, og ef fjármagn er til staðar hjá Húsnæðis og mannvirkjastofnun fyrir hlutdeildarlánunum. En þó svo að nægt fjármagn væri til, þá er hægt og rólega að fækka í þeim hópi sem getur nýtt sér þessa leið og spilar vaxtaþróun verðtryggðra húsnæðisvaxta þar lykilhlutverk. Ef við skoðum skilyrði hlutdeildarlána og gerum ráð fyrir 4% verðtryggðum vöxtum fyrir 70% fjármögnun og 11% óverðtryggðum fyrir 10% viðbótarfjármögnun, þá sjáum við á myndinni hér að neðan að nær enginn hópur getur sótt um 30% hlutdeildarlán.
Fyrir 20% hlutdeildarlán er staðan örlítið skárri, en fer hratt versnandi og þá sérstaklega ef tekið er tillit til þess að sumir lántakendur eru hættir að lána verðtryggð jafngreiðslulán. Að auki eru hlutdeildarlán einungis í boði fyrir ákveðnar íbúðir, og eru sem dæmi einungis 7 auglýstar hlutdeildarlánsíbúðir á höfuðborgarsvæðinu sem uppfylla skilyrði á fermetrabilinu 30-60 m². Því má segja að hlutdeildarlán séu í dag bara í boði fyrir hjón eða fólk í sambúð, sem eru alveg við hámarks tekjuviðmið hlutdeildarlána.
Vinsælar eignir
Skoða eignina Naustavör 36
Naustavör 36
200 Kópavogur
108.3 m2
Fjölbýlishús
211
969 þ.kr./m2
104.900.000 kr.Skoða eignina Hestamýri 1B
Hestamýri 1B
225 Garðabær
143.5 m2
Fjölbýlishús
221
836 þ.kr./m2
119.900.000 kr.Skoða eignina Borgartún 24 - íbúð 302
Borgartún 24 - íbúð 302
105 Reykjavík
61.9 m2
Fjölbýlishús
211
1000 þ.kr./m2
61.900.000 kr.Skoða eignina Reykjavíkurvegur 27
Reykjavíkurvegur 27
220 Hafnarfjörður
154.7 m2
Einbýlishús
815
607 þ.kr./m2
93.900.000 kr.Fasteignaleitin
Öflugur fasteignaleitarvefur með einföldu og notendavænu viðmóti sem býður upp á ítarlegar upplýsingar um fasteignir, þróun verðlags og fróðleik um fasteignamarkaðinn.
Hafðu samband
- fasteignaleitin@fasteignaleitin.is
- Structure ehf.
kt. 611020-1200
Samfélagsmiðlar
© Copyright 2025 - Fasteignaleitin