Stærri eignir seljast illa
16 nóvember 2023
Ragnar Kormáksson
Fasteignaleitin
Nýleg skýrsla HMS gefur til kynna að enn ríkir töluverð lágdeyða yfir Fasteignamarkaði. Auglýstum eignum til sölu hefur farið fjölgandi og sömuleiðis eignum sem skráðar eru “seldar” en eru áfram birtar á fasteignavefum.
Það stafar meðal annars að því að meðalsölutími eigna hefur lengst töluvert. Á eftirfarandi mynd má sjá hvernig hlutfall seldra eigna á bilinu 80-120fm2 seldust í um 50% tilvika innan við fyrstu 60 daga frá því eign var sett á sölu þegar best lét árið 2022, en í ágúst árið 2023 er þetta hlutfall komið nær 20%.
Mest hafa þó áhrifin verið á stærri eignir en sjá má að eignir sem eru yfir 120fm2 seljast mjög ílla eða hreinlega ekki, í allt að 80% tilvika (innan þess tíma sem mælt er).
HMS áætlar að meðaltími sölu eigna á höfuðborgarsvæðinu séu 4,4 mánuðir, 6,6 mánuðir í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins og 4,4, mánuðir annarstaðar á landinu. Þó má sjá að það er mjög mismunandi eftir póstnúmerum á höfuðborgarsvæðinu. Almennt virðast nýjar fullbúnar íbúðir seljast töluvert hægar sem kann að stafa af hærra fermetraverði og því að fólk leiti frekar í eldri eignir með fleiri fermetra.
Minna umsvif á fasteignamarkaði má fyrst og fremst rekja til hærra vaxtastigs og hertra útlánareglna. Takmarkanir Seðlabankans á fasteignalánum, um að hámark greiðslubyrðis megi ekki fara yfir 35% af ráðstöfunartekjum og 40% hjá nýjum kaupendum, gera eflaust mörgum erfitt fyrir að standast greiðslumat á eignum sem það hefði annars léttilega staðist fyrir um 1-2 árum síðan.
Þó Seðlabankinn virðist hafa hægt á stýrivaxtahækkunum sínum tímabundið þá er ekki útséð að þeim sé endanlega lokið. Í nýlegri spá Íslandsbanka um óbreytta stýrivexti í nóvember bendir bankinn á að 2 af 5 meðlimum peningastefnunefndar telja að mögulega þurfi að hækka stýrivexti enn frekar til að verðbólgumarkmiði verði náð. Þar hjálpar heldur ekki að íslenska krónan hefur veikst töluvert undanfarið og því gæti innflutt verðbólga aukist enn frekar.
Heilt yfir lítur því út fyrir að lágdeyðan muni halda áfram um nokkuð skeið. Þó er ein vísbending sem bendir til þess að umsvif gætu verið að aukast á ný, en hún er umdeilanleg. Skammtímavísir Hagdeildar HMS fylgist með fjöldi eigna sem teknar eru úr sölu af fasteignavefum. Algengast er að eignir séu teknar af fasteignavefum þegar þær eru komnar í söluferli, en ástæðan kann líka að vera sú að eigandi eignarinnar hættir við að selja hana. Staðan núna er sú að fjöldi eigna sem teknar hafa verið úr sölu frá júl-sep 2023 eru um 40% hærra heldur í júl-sep 2022.
Þetta bendir til þess að annaðhvort sé fjöldi kaupsamninga að aukast milli ára, sem gæti þýtt aukin umsvif á komandi mánuðum, eða að fleiri eigendur séu að hætta við sölu á eignum og markaðurinn eigi eftir að dragast enn frekar saman. Hvort verður, er erfitt að segja til um fyrr en raunfjöldi kaupsamninga liggur fyrir.
Vinsælar eignir
Skoða eignina Suðurhvammur 4
Suðurhvammur 4
220 Hafnarfjörður
267.4 m2
Einbýlishús
825
587 þ.kr./m2
157.000.000 kr.Skoða eignina Tjarnarlundur 15 e
Tjarnarlundur 15 e
600 Akureyri
113.1 m2
Fjölbýlishús
413
583 þ.kr./m2
65.900.000 kr.Skoða eignina Selvað 11
Selvað 11
110 Reykjavík
87 m2
Fjölbýlishús
312
803 þ.kr./m2
69.900.000 kr.Skoða eignina Laugargata 1
Laugargata 1
600 Akureyri
208.4 m2
Einbýlishús
614
671 þ.kr./m2
139.900.000 kr.Skoða eignina Ljósheimar 12
Ljósheimar 12
104 Reykjavík
99.8 m2
Fjölbýlishús
413
740 þ.kr./m2
73.900.000 kr.Skoða eignina Skipasund 37
Skipasund 37
104 Reykjavík
113.8 m2
Tví/Þrí/Fjórbýli
311
790 þ.kr./m2
89.900.000 kr.Skoða eignina Eyrar 11 og 13
Eyrar 11 og 13
276 Mosfellsbær
73.1 m2
Sumarhús
413
683 þ.kr./m2
49.900.000 kr.Skoða eignina Skógargerði 2
Skógargerði 2
108 Reykjavík
112 m2
Tví/Þrí/Fjórbýli
413
847 þ.kr./m2
94.900.000 kr.Skoða eignina Njörvasund 21
Njörvasund 21
104 Reykjavík
100 m2
Fjölbýlishús
312
814 þ.kr./m2
81.400.000 kr.Skoða eignina Suðurvangur 12
Suðurvangur 12
220 Hafnarfjörður
94.6 m2
Fjölbýlishús
413
686 þ.kr./m2
64.900.000 kr.