Íbúðaverð tekur við sér á haustmánuðum
Haustmánuðir virðast hafa verið ansi líflegir á íbúðamarkaði og þá sérstaklega septembermánuður. Sérbýli halda áfram að sveiflast mikið í verði enda fáir kaupsamningar sem liggja að baki útreikningum. Hvort sem ástæða fyrir hækkununum síðustu mánaða er útvíkkun á skilyrðum hlutdeildarlána, hröð fólksfjölgun eða hvort tveggja er ljóst að markaðurinn er ekki botnfrosinn.
23 nóvember 2023
Íslandsbanki
Greiningadeild Íslandsbanka
Íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,9% í október frá mánuðinum á undan samkvæmt gögnum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS) sem birtust fyrr í vikunni. Þetta er þriðji mánuðurinn í röð þar sem íbúðaverð hækkar eftir verðlækkun mánuðina þar á undan. Sérbýli á höfuðborgarsvæðinu eru helsta ástæða fyrir hækkuninni í október. Þau hækkuðu í verði um 2,5% á milli mánaða á meðan fjölbýli hækkuðu um 0,5%.
Nokkuð miklar verðsveiflur hafa verið á íbúðamarkaði frá því að hann tók að róast í fyrrahaust og á það sérstaklega við um verð á sérbýli. Á síðustu tveimur mánuðum hafa sérbýli nú hækkað um 4% í verði á meðan fjölbýli hafa hækkað um tæp 2% á sama tíma. Mánuðina á undan lækkuðu sérbýli í verði um nær 4%. Líklegasta skýringin á þessum sveiflum á sérbýli er hvað fáir kaupsamningar liggja að baki útreikningunum. Kaupsamningar á sérbýli á höfuðborgarsvæðinu voru um 80 í október en hafa að jafnaði verið um 100 í mánuði hverjum frá árinu 2018. Til samanburðar eru kaupsamningar á íbúðum í fjölbýli eðli málsins samkvæmt töluvert fleiri. Í október voru þeir 480 talsins og hafa verið að meðaltali um 520 í hverjum mánuði frá árinu 2018.
Líf í íbúðamarkaði á haustmánuðum
Íbúðamarkaður virðist hafa verið nokkuð líflegur nú á haustmánuðum og þá sérstaklega septembermánuður, þegar íbúðaverð hækkaði um 1,4% á milli mánaða. Einnig voru umsvif meiri þann mánuðinn en bæði mánuðina á undan og eftir og svipaði til umsvifa síðasta sumar þegar íbúðaverðshækkanir voru sem hraðastar. Þrátt fyrir áframhaldandi hækkun í októbermánuði er jákvætt að verð er að hækka hægar sem gæti bent til þess að um stutt verðskot hafi verið að ræða.
Eru hlutdeildarlánin að hafa áhrif til hækkunar?
Vísitala íbúðaverðs byggir á þriggja mánaða hlaupandi meðaltali og mæling októbermánaðar byggir því á kaupsamningum frá ágúst, september og október. Í ágúst tók íbúðaverð að hækka á nýjan leik eftir lækkun mánuðina á undan. Líklegasta skýringin á verðhækkun á fjölbýli er að okkar mati útvíkkun hlutdeildarlána í byrjun sumars. Samkvæmt frétt sem Húsnæðis- og mannvirkjastofnun birti hleyptu þessar breytingar á viðmiðunum lífi í umsóknir og afgreiðslu hlutdeildarlána þar sem ríflega helmingur af lánunum sem veitt voru á árinu voru á þriðja ársfjórðungi, eftir þessa hækkun viðmiða.
Húsnæðis- og mannvirkjastofnun býr þó einnig yfir fleiri gögnum um húsnæðismarkaðinn sem ekki eru birt opinberlega og greiningaraðilar hafa þar af leiðandi ekki aðgang að. Eftir umræðu um að hlutdeildarlánin hafi líklega hleypt lífi í íbúðamarkaðinn birtu þau frétt um að vísitala paraðra viðskipta gefi til kynna að nýjar íbúðir leiði ekki íbúðaverðshækkanir, og þar af leiðandi að hlutdeildarlánin séu ekki að hafa áhrif til hækkunar. Miðað við vísitölu paraðra viðskipta eru það ekki síður eldri eignir sem skýra verðhækkanir undanfarna mánuði. Vísitala paraðra viðskipta reiknar endurtekna sölu á sömu eigninni og hlutdeildarlánin eru því ekki hluti af þeim útreikningum þar sem einungis er hægt að nýta hlutdeildarlán við kaup á nýjum eignum.
Allt önnur staða á íbúðamarkaði
Árshækkunartaktur íbúðaverðs hefur aukist lítillega á síðustu mánuðum og mælist nú 2,9%. Það er þó miklu hægari hækkun en var á íbúðamarkaði á árunum 2021-2022. Til samanburðar mældist árshækkun íbúðaverðs mest fyrrasumar í 25%. Það má því segja að íbúðamarkaðurinn sé talsvert heilbrigðari í dag en hann var síðustu tvö ár. Árshækkun á fjölbýlum mælist 3,1% á meðan árshækkun á sérbýlum er 2,7%.
Miðað við verðhækkanir á íbúðamarkaði síðustu mánuði er þó nokkuð ljóst að enn er eftirspurn til staðar á íbúðamarkaði þrátt fyrir hátt vaxtastig og mikla verðbólgu. Helsta ástæða er líklega hröð fólksfjölgun hérlendis en einnig gæti verið að útvíkkun á hlutdeildarlánum hafi haft sitt að segja. Við teljum að íbúðamarkaður muni vera rólegur á næstunni og helsta ástæða þess er hátt vaxtastig og hertari reglur Seðlabankans til lántöku á sama tíma og framboð íbúða hefur farið vaxandi.
Höfundur
Bergþóra Baldursdóttir - Hagfræðingur Íslandsbanka
Vinsælar eignir
Skoða eignina Suðurhvammur 4
Suðurhvammur 4
220 Hafnarfjörður
267,4 m2
Einbýlishús
825
587 þ.kr./m2
157.000.000 kr.Skoða eignina Vallengi 15
Vallengi 15
112 Reykjavík
88,7 m2
Fjölbýlishús
312
844 þ.kr./m2
74.900.000 kr.Skoða eignina Öldugata 17
Öldugata 17
101 Reykjavík
132,8 m2
Fjölbýlishús
523
821 þ.kr./m2
109.000.000 kr.Skoða eignina Ásvallagata 69
Ásvallagata 69
101 Reykjavík
91,6 m2
Fjölbýlishús
322
813 þ.kr./m2
74.500.000 kr.Skoða eignina Víðihvammur 1
Víðihvammur 1
200 Kópavogur
58 m2
Tví/Þrí/Fjórbýli
311
1033 þ.kr./m2
59.900.000 kr.Skoða eignina Framnesvegur 22
Framnesvegur 22
101 Reykjavík
90,9 m2
Raðhús
423
1055 þ.kr./m2
95.900.000 kr.Skoða eignina Tjarnarlundur 15 e
Tjarnarlundur 15 e
600 Akureyri
113,1 m2
Fjölbýlishús
413
574 þ.kr./m2
64.900.000 kr.Skoða eignina Grandavegur 40
Grandavegur 40
107 Reykjavík
77,4 m2
Einbýlishús
211
1066 þ.kr./m2
82.500.000 kr.Skoða eignina Síðumúli 39
Síðumúli 39
108 Reykjavík
52 m2
Fjölbýlishús
211
921 þ.kr./m2
47.900.000 kr.Skoða eignina Sörlaskjól 94
Sörlaskjól 94
107 Reykjavík
134,3 m2
Hæð
513
1079 þ.kr./m2
144.900.000 kr.