Óbreytt skipulag þýðir viðvarandi og vaxandi húsnæðisskort
09 október 2025
Sigurður Stefánsson
Framkvæmdastjóri Aflvaka
Uppbygging húsnæðis á höfuðborgarsvæðinu á síðasta áratug hefur ekki mætt þeirri þörf sem mannfjölda- og lýðþróun hefur kallað á. Þess vegna hefur orðið til íbúðaskuld sem HMS metur nú um 15 þúsund og viðheldur háum vöxtum og verðbólgu.
Heimild er ekki sama og hæfi
Helsta ástæðan fyrir þessari óheillaþróun er að illa hefur gengið að breyta byggingarheimildum í byggingarhæfar lóðir ásamt því að allt of fá svæði eru í vinnslu á hverjum tíma. Besta dæmið er að í Vatnsmýrinni eru heimildir fyrir 7.500 þúsund íbúðum en á meðan flugvöllur verður starfræktur þar verða þessar heimildir ekki að byggingarhæfum lóðum. Annað dæmi er Keldnaholtið en þar eru heimildir fyrir 4.500 þúsund íbúðum en lóðirnar verða ekki byggingarhæfar fyrr en borgarlínan fer að renna þar í gegn eftir um áratug.
15 ára meðganga byggingarheimilda í deiliskipulagsferli
Fleiri dæmi eru í Ártúnsholti, Hafnarfirði og víðar þar sem heimildir eru til staðar en mikilli óvissu háð hvenær hægt verður að byggja þar sökum þess að nú er þar blómleg atvinnustarfsemi sem finna þarf annan stað og flytja. Blikastaðir eru annað dæmi en þar eru heimildir til staðar en sveitarfélagið er ekki í stakk búið að byggja hratt upp til að styðja vel við núverandi og nýja íbúa. Það kemur því ekki á óvart að meðalmeðganga íbúðar í skipulagi á höfuðborgarsvæðinu er 15 ár eftir að heimild fer í deiliskipulagsferli. Aðeins um 45% byggingarheimilda innan vaxtamarka höfuðborgarsvæðisins eru í deiliskipulagsferli. Ár og áratugir geta liðið þar til deiliskipulagsferli geti hafist á hinum 55% sem núna eru á svokölluðum þróunar- og framtíðarsvæðum svæðisskipulags Á meðan eykst þörfin fyrir íbúðir því fólki fjölgar hratt og fjölskyldur minnka sem þýðir að færri búa í hverri íbúð og þess vegna þarf fleiri íbúðir en ella.
Innan vaxtamarka höfuðborgarsvæðisins eru heimildir fyrir 44 þúsund íbúðum [1] (Mynd 1). Þær heimildir eru á einu af fimm stigum heimilda – allt frá því að vera á frumstigi lauslega áætlaðra framtíðarsvæða, á þróunarsvæði, í deiliskipulagi í vinnslu eða á deiluskipulagðri lóð sem er ekki byggingarhæf og að síðustu heimild á byggingarhæfri og deiliskipulagðri lóð. Í dag eru aðeins heimildir á byggingarhæfum lóðum rétt um 6 þúsund.Aðeins á byggingarhæfum lóðum byggjum við íbúðir.
Hljóð og mynd fer ekki saman
Árið 2020 skyldaði löggjafinn öll sveitarfélög á höfuðborgarsvæðinu til að skila inn 5 og 10 ára húsnæðisáætlun til HMS. Þegar húsnæðisáætlanir hvers sveitarfélags á höfuðborgarsvæðinu eru skoðaðar sést að sveitarfélögin áætla að samtals þurfi 27 þúsund nýjar tilbúnar íbúðir á næstu 10 árum. Að auki þurfa sveitarfélögin að ná jafnvægi á húsnæðismarkaðnum en HMS metur íbúðarskuld á höfuðborgarsvæðinu í kringum 10 þúsund íbúðir. Þess vegna er ljóst á næstu 10 árum þarf 37 þúsund nýjar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu.
Til að mæta þessari íbúðaþörf þurfa að vera til byggingarhæfar lóðir. Ef 37 þúsund nýjar íbúðir eiga að vera tilbúnar innan 10 ára þurfa lóðir undir þær að verða byggingarhæfar eftir aðeins 5 ár því taka þarf tillit til undirbúnings- og uppbyggingartíma sjálfra íbúðanna. Um 37 þúsund nýjar íbúðir á næstu 10 árum þýðir að byggingarhæfar lóðir undir 37 þúsund íbúðir þurfa að vera til staðar fyrir árið 2030, að því gefnu að eigendur þeirra vilji allir byggja strax á þeim. Þegar raunveruleg staða hjá skipulagsyfirvöldum er skoðuð sést að á þeim lóðum sem eru byggingarhæfar í dag er eingöngu hægt að byggja 6 þúsund íbúðir. Þegar síðustu 10 ár eru skoðuð sést að sveitarfélögin hafa til samans aðeins lagt til að meðaltali lóðir undir 1.600 íbúðir á ári.
Framboð á lóðum sveitarfélaga fer ekki saman við þeirra eigin áætlanir um íbúðaþörf. Því er ástæða til að óttast að húsnæðisskortur á höfuðborgarsvæðinu eigi enn eftir að aukast með tilheyrandi áhrifum á verðbólgu og vexti.
Byggingarhæfar lóðir eru aðeins um 38% af því sem samfélagið þarf á að halda. Þá á eftir að taka tillit til þess að sum svæði ráða ekki við nema ákveðinn byggingarhraða og mismunandi forsendur eigenda lóðanna á því hvenær ráðist verður í framkvæmdir. Hér fer ekki saman hljóð og mynd. Framboð á lóðum sveitarfélaga fer ekki saman við þeirra eigin áætlanir um íbúðaþörf. Því er ástæða til að óttast að húsnæðisskortur á höfuðborgarsvæðinu eigi enn eftir að aukast með tilheyrandi áhrifum á verðbólgu og vexti.
Raunhæft mat á þörf
Að teknu tilliti til nýútgefinna húsnæðisáætlana einstakra sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu, íbúðarskuldar sem metin er af HMS og fyrirvara vegna langrar meðgöngu nýrra íbúða í skipulagsferli sjáum við að raunhæft mat á þeim heimildum sem þurfa að vera undir í skipulagi til að mæta þörfum næstu 15 ára er 100-130 þúsund – ekki 44 þúsund. Gögnin sýna skýrt að þörfin fyrir íbúðir er margfalt meiri í fyrirsjáanlegri framtíð en sá rammi skipulags á höfuðborgarsvæðinu og vaxtarmörkin gera ráð fyrir.
Hugsum út fyrir boxið
Markmið um þéttingu byggðar á höfuðborgarsvæðinu og samráð sveitarfélaganna um uppbyggingu er mikilvægt. Þétting byggðar á höfuðborgarsvæðinu er nauðsynleg en hún er langt í frá að vera nægjanleg til að mæta stóraukinni þörf sífellt fleiri íbúa og minni fjölskyldueiningar. Þess vegna þurfa skipulagsyfirvöld að bregðast við. Það er bæði hægt að þétta byggð og að skipuleggja hagkvæm byggingarsvæði utan núverandi vaxtarmarka þar sem byggingarheimildir verða hratt að byggingarhæfum lóðum. Yfirvöld þurfa að hugsa út fyrir boxið. Óbreytt skipulag þýðir viðvarandi og vaxandi húsnæðisskort.
Höfundur er framkvæmdastjóri Aflvaka þróunarfélags ehf.
[1] Síðasta talning skipulagsheimilda á höfuðborgarsvæðinu var framkvæmd árið 2023. Þá voru heimildarnar 57.700 en að teknu tilliti til uppbyggingar síðan og staðreynda um að flugvöllurinn er ekki að fara þá eru heimildarnar áætlaðar í dag um 44 þúsund.
Vinsælar eignir
Skoða eignina Ferjubakki 2
Ferjubakki 2
109 Reykjavík
101.5 m2
Fjölbýlishús
413
689 þ.kr./m2
69.900.000 kr.Skoða eignina Ásholt 28
Ásholt 28
105 Reykjavík
124.8 m2
Fjölbýlishús
413
945 þ.kr./m2
117.900.000 kr.Skoða eignina Bakkastígur 3
Bakkastígur 3
101 Reykjavík
177.3 m2
Einbýlishús
523
959 þ.kr./m2
170.000.000 kr.Skoða eignina Sunnusmári 14
Sunnusmári 14
201 Kópavogur
102.9 m2
Fjölbýlishús
413
913 þ.kr./m2
93.900.000 kr.Skoða eignina Gnoðarvogur 84
Gnoðarvogur 84
104 Reykjavík
125 m2
Hæð
514
799 þ.kr./m2
99.900.000 kr.Skoða eignina Hörðukór 3
Hörðukór 3
203 Kópavogur
118.9 m2
Fjölbýlishús
413
773 þ.kr./m2
91.900.000 kr.Skoða eignina Skektuvogur 2
Skektuvogur 2
104 Reykjavík
132.4 m2
Fjölbýlishús
413
800 þ.kr./m2
105.900.000 kr.Skoða eignina Suðurbraut 24
Suðurbraut 24
220 Hafnarfjörður
81.1 m2
Fjölbýlishús
312
776 þ.kr./m2
62.900.000 kr.Skoða eignina Sæviðarsund 35
Sæviðarsund 35
104 Reykjavík
103.2 m2
Fjölbýlishús
312
794 þ.kr./m2
81.900.000 kr.Skoða eignina Vogatunga 16
Vogatunga 16
200 Kópavogur
269.6 m2
Raðhús
725
537 þ.kr./m2
144.900.000 kr.