Eftirspurnarsjokk á húsnæðismarkaðnum
05 apríl 2024
Halldór Kári Sigurðarson
Hagfræðingur Húsaskjóls
Photo by Jessa Lundquist on Unsplash
Líkt og vænta mátti hefur íbúðaþörf Grindvíkinga sett mark sitt á húsnæðismarkaðinn undanfarið.
Lög um kaup ríkisins á íbúðum ná til 900 íbúðaeigenda í Grindavík en það gæti skapað kaupendur að tæplega þriðjungi allra íbúða sem eru til sölu á landinu. Líklegast má þó telja að Grindvíkingar leiti í eignir í nágrenni höfuðborgarsvæðisins en eins og sjá má hér að neðan duga allar þær íbúðir sem eru til sölu þar ekki fyrir Grindvíkinga.
Heimildir: HMS og Húsaskjól
Eftirspurnarþrýstingurinn sem fylgir þessum aðstæðum leiddi til þess að fjölbýli utan höfuðborgarsvæðisins hækkaði um 6,4% á milli mánaða í febrúar sem samsvarar 111% hækkun á ársgrunni! Þá er ekki útlit fyrir framboðshliðin geti með góðu móti brugðist við þessu eftirspurnarsjokki þar sem nýleg talning HMS bendir til að áfram dragi úr krafti íbúðauppbyggingar.
Loks eru það vextirnir, en kortaveltutölur benda til að hátt vaxtastig sé farið að draga úr umsvifum og í því samhengi gæti farið að koma tími á vaxtalækkanir þrátt fyrir þráláta verðbólgu.
Heimildir: Seðlabanki Íslands, Hagstofa Íslands og Húsaskjól
Sennilegast reynir peningastefnunefnd að feta þröngan veg hóflegra vaxtalækkana á þessu ári en næsta ákvörðun nefndarinnar er 8. maí næstkomandi.
Undirritaður telur hins vegar ekki að hóflegar vaxtalækkanir muni verða megindrifkraftur húsnæðisverðshækkana á næstunni. Meirihluti húsnæðislána er aftur orðinn verðtryggður og stærstur hluti óverðtryggðra lána er á föstum vöxtum og því er virkni peningastefnunnar ekki með besta móti.
Á lánamarkaði eru það því frekar reglur um hámark greiðslubyrðar fasteignalána sem munu verða ráðandi.
Byggt á launavísitölum og gögnum Hagstofunnar um ráðstöfunartekjur má áætla að miðgildi ráðstöfunartekna íbúa landsins á fasteignakaupaaldri sé í kringum 540.000 kr. á mánuði.
Hér að neðan má því sjá svart á hvítu að fasteignakaupendur eru ekki að velja verðtryggð lán heldur eru þau eina færa leiðin til að standa undir núverandi fasteignaverði.
| Takmarkanir á fasteignalánum | |
|---|---|
| Áætlað miðgildi ráðstöfunartekna íbúa á aldrinum 25-69 ára | 540.000 kr. |
| Leyfileg greiðslubyrði (35%) | 189.000 kr. |
| Hámarks leyfilegt verðtryggt lán (25 ár) | 38 m.kr. |
| Hámarks leyfilegt óverðtryggt lán (40 ár) | 21 m.kr. |
| Mismunur % | 81% |
| Meðalkaupverð á höfuðborgarsvæðinu það sem af er ári | 79 m.kr. |
| Fyrsti verðfjórðungur (first quartile) | 58,5 m.kr. |
Þrátt fyrir að hugsa megi eftirspurn frá Grindvíkingum sem einhvers konar einskiptis eftirspurnarsjokk þá má ætla að áhrif þess muni vara í allt að 2 ár vegna þess hve seigfljótandi nýtt framboð er. Þá virðist áfram vera vilji til verðtryggðrar lántöku og meðan hans nýtur má vænta þó nokkurra húsnæðisverðshækkana vegna þeirrar stöðu sem komin er upp í Grindavík.
Vinsælar eignir
Skoða eignina Suðurhvammur 4
Suðurhvammur 4
220 Hafnarfjörður
267,4 m2
Einbýlishús
825
587 þ.kr./m2
157.000.000 kr.Skoða eignina Vallengi 15
Vallengi 15
112 Reykjavík
88,7 m2
Fjölbýlishús
312
844 þ.kr./m2
74.900.000 kr.Skoða eignina Öldugata 17
Öldugata 17
101 Reykjavík
132,8 m2
Fjölbýlishús
523
821 þ.kr./m2
109.000.000 kr.Skoða eignina Ásvallagata 69
Ásvallagata 69
101 Reykjavík
91,6 m2
Fjölbýlishús
322
813 þ.kr./m2
74.500.000 kr.Skoða eignina Víðihvammur 1
Víðihvammur 1
200 Kópavogur
58 m2
Tví/Þrí/Fjórbýli
311
1033 þ.kr./m2
59.900.000 kr.Skoða eignina Framnesvegur 22
Framnesvegur 22
101 Reykjavík
90,9 m2
Raðhús
423
1055 þ.kr./m2
95.900.000 kr.Skoða eignina Tjarnarlundur 15 e
Tjarnarlundur 15 e
600 Akureyri
113,1 m2
Fjölbýlishús
413
574 þ.kr./m2
64.900.000 kr.Skoða eignina Grandavegur 40
Grandavegur 40
107 Reykjavík
77,4 m2
Einbýlishús
211
1066 þ.kr./m2
82.500.000 kr.Skoða eignina Síðumúli 39
Síðumúli 39
108 Reykjavík
52 m2
Fjölbýlishús
211
921 þ.kr./m2
47.900.000 kr.Skoða eignina Sörlaskjól 94
Sörlaskjól 94
107 Reykjavík
134,3 m2
Hæð
513
1079 þ.kr./m2
144.900.000 kr.