Er viðsnúningur á húsnæðismarkaði í kortunum?
05 febrúar 2024
Halldór Kári Sigurðarson
Hagfræðingur Húsaskjóls
Photo by Sveinn Birkir Björnsson
Um mitt ár 2022 hækkaði peningastefnunefnd vexti kröftuglega og þrengdi lánþegaskilyrði og óhætt er að segja að aðgerðirnar hafi slakað verulega á yfirspenntum húsnæðismarkaðnum. Árstaktur húsnæðisverðs að raunvirðir hrapaði úr 17% hækkun niður í 6% lækkun núna í haust. Undir lok síðasta árs komu hins vegar fram vísbendingar um viðsnúning og nýbirtar verðbólgutölur benda sterklega til að í janúar hafi raunverðslækkanakaflanum lokið, a.m.k. um stundar sakir. Leita þarf aftur til áranna eftir bankahrun til að finna síðasta tímabil raunverðslækkana á húsnæðismarkaði en það var aftur á móti mun dýpra og lengra líkt og sjá má að neðan.
Heimildir: HMS og Húsaskjól
Þrátt fyrir að Seðlabankanum hafi tekist hægja á verðhækkunum með því að draga úr vilja og getu kaupenda til skuldsetningar hefur hann minni stjórn á undirliggjandi grunnbreytum líkt og fjölgun íbúa á Íslandi. Frá því um mitt ár 2022 hefur íbúum landsins fjölgað um rúmlega 18.000 manns eða þúsund manns á mánuði! Þar að auki gæti farið svo allt að 3.700 Grindavíkurbúar verði í leit að húsnæði.
Heimildir: Hagstofa Íslands, Þjóðskrá og Húsaskjól
Á sama tímabili hafa verið byggðar rúmlega 5.000 íbúðir sem gerir um 3,5 íbúa á hverja íbúð en ef ekki verður hægt að búa áfram Grindavík rýkur hlutfallið upp í 5,6 íbúa á íbúð. Heilt yfir er hlutfallið hér á landi í kringum 2,6 íbúa á íbúð. Fá því í júní 2022 hefur húsnæðisverð hins vegar lækkað að raunvirði en vaxtastigið hefur hingað til komið í veg fyrir að þessi undirliggjandi þrýstingur hafi áhrif á húsnæðisverð.
| Breyting frá júní 2022 | |
|---|---|
| Fjölgun íbúa | 18.400 |
| Fjölgun íbúða | 5.100 |
| Þróun húsnæðisverðs | 5,6% hækkun |
| Þróun húsnæðisverðs að raunvirði | 3,0% lækkun |
Heimildir: Hagstofa Íslands, Þjóðskrá Íslands, HMS og Húsaskjól
Annað sem heldur aftur af verðhækkunum er einfaldlega efnahagslegur raunveruleiki. Frá árinu 2019 hefur húsnæðisverð hækkað um rúmlega helming á meðan miðgildi ráðstöfunartekna hefur hækkað um tæplega fjórðung. Þá sýnir grafið að neðan glögglega að ráðstöfunartekjur heimilanna standa illa undir núverandi húsnæðisverði í sögulegu samhengi.
Heimildir: Hagstofa Íslands, Þjóðskrá Íslands og Húsaskjól
Með þetta í huga er nýleg grein HMS um breyttan kaupendahóp mjög áhugaverð. Þar kemur fram að íbúðum í eigu lögaðila og einstaklinga sem eiga fleiri en eina íbúð hafi fjölgað um 2.000 á síðasta ári en íbúðum í eigu þessa hóps hefur ekki fjölgað jafn mikið síðan árið 2010, einmitt á síðasta raunverðslækkanatímabili. Það má því leiða líkur að því að þessi hópur telji fasteignamarkaðinn eiga eitthvað inni. Undirritaður telur að þegar stýrivextir taki að lækka gæti undirliggjandi þrýstingur vegna mikillar fólksfjölgunar og aðstæðum í Grindavík brotist út með tilheyrandi þrýstingi á verðhækkanir.
Við þær aðstæður á eftir að koma í ljós hvort það að ráðstöfunartekjur hafi ekki hækkað í takt við húsnæðisverð undafarin ár muni duga sem akkeri fyrir markaðinn.
Næsta vaxtaákvörðun er á miðvikudaginn og standa væntingar til að nefndin haldi stýrivöxtum óbreyttum um sinn.
Vinsælar eignir
Skoða eignina Hlíð 42
Hlíð 42
276 Mosfellsbær
183.1 m2
Sumarhús
524
Fasteignamat 55.200.000 kr.
TilboðSkoða eignina Guðrúnargata 3
Guðrúnargata 3
105 Reykjavík
69 m2
Fjölbýlishús
211
865 þ.kr./m2
59.700.000 kr.Skoða eignina Silfurgata 39
Silfurgata 39
340 Stykkishólmur
134.1 m2
Einbýlishús
412
469 þ.kr./m2
62.900.000 kr.Skoða eignina Hörðukór 5
Hörðukór 5
203 Kópavogur
126 m2
Fjölbýlishús
413
674 þ.kr./m2
84.900.000 kr.Skoða eignina Vefarastræti 34
Vefarastræti 34
270 Mosfellsbær
69.1 m2
Fjölbýlishús
312
896 þ.kr./m2
61.900.000 kr.Skoða eignina Jöfursbás 11E
Jöfursbás 11E
112 Reykjavík
66.2 m2
Fjölbýlishús
413
869 þ.kr./m2
57.500.000 kr.Skoða eignina Klettaborg 64
Klettaborg 64
600 Akureyri
149.4 m2
Raðhús
413
702 þ.kr./m2
104.900.000 kr.Skoða eignina Njörvasund 21
Njörvasund 21
104 Reykjavík
100 m2
Fjölbýlishús
312
829 þ.kr./m2
82.900.000 kr.Skoða eignina Unufell 48
Unufell 48
111 Reykjavík
97 m2
Fjölbýlishús
413
669 þ.kr./m2
64.900.000 kr.Skoða eignina Flétturimi 10
Flétturimi 10
112 Reykjavík
85.2 m2
Fjölbýlishús
312
762 þ.kr./m2
64.900.000 kr.