Húsnæðismarkaðurinn á leið í kalda sturtu
08 júlí 2022
Halldór Kári Sigurðarson
Hagfræðingur Húsaskjóls
Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 3,0% í maí sem þýðir að húsnæðisverð hefur hækkað um 24% undanfarna tólf mánuði. Áhugafólk um fasteignamarkaðinn er orðið ónæmt fyrir slíkum tölum en þó er vert að nefna að árshækkunartakturinn hefur ekki verið hærri síðan 2005 að nafnvirði en þá fór hann hæst í rúmlega 40%.
Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls
Síðan kaupsamningarnir á bakvið verðhækkanir í maí voru undirritaðir hefur Seðlabankinn hins vegar gripið í handbremsuna. Um miðjan júní dró fjármálastöðugleikanefnd töluvert úr aðgengi að lánsfé og 22. júní hækkaði peningastefnunefnd stýrivexti um 100 punkta og standa stýrivextir nú í 4,75%. Í fundargerð peningastefnunefndar sem birt var í vikunni kom fram að einn nefndarmanna, Gylfi Zoëga, hefði viljað hækka stýrivexti um 125 punkta og að nefndin teldi líklegt að herða þyrfti taumhald peningastefnunnar enn frekar.
Þá kom fram í fundargerð fjármálastöðugleikanefndar að vísir að eignabólu á íbúðamarkaði gæti verið til staðar. Af öllu þessu er ljóst að Seðlabankinn hefur þó nokkrar áhyggjur af stöðunni sem komin er upp og á eftir að grípa til frekari aðgerða til að kæla markaðinn. Næsta vaxtaákvörðun er 24. ágúst en of snemmt er að segja til um hversu mikið vextir verða hækkaðir þá.
Heimildir: Þjóðskrá Íslands, Seðlabanki Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls
Áhrifin af aðgerðum Seðlabankans eru ekki komin fram en þær koma til með að snöggkæla markaðinn í haust. Í nýbirtum hagvísum Seðlabankans má þó sjá að vanskil heimila gagnvart stóru bönkunum þremur eru í sögulegu lágmarki. Það er verulega jákvætt að vera að koma af svo sterkum grunni en það er hins vegar viðbúið að vanskilahlutfallið muni hækka í haust og áfram á fyrri hluta næsta árs.
Heimildir: Þjóðskrá Íslands, Seðlabanki Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls
Sá hópur sem kemur til með að finna hvað mest fyrir aðgerðum Seðlabankans eru fyrstu kaupendur með óverðtryggða breytilega vexti. Í nýjust fundargerð fjármálastöðugleikanefndar kom fram að greiðslubyrðarhlutfall fyrstu kaupenda hafði hækkað þó nokkuð og var að meðaltali næstum 30% á fyrsta fjórðungi. Vert er að hafa í huga að síðan þá hafa stýrivextir hækkað úr 2,75% í 4,75%.
Horft fram á við má vænta þess að eftir 2-3 mánuði muni húsnæðisverðshækkanir vera mjög takmarkaðar og undirritaður telur að raunverðslækkanir séu líklegri en ekki. Megindrifkrafturinn á bakvið væntanlega snöggkælingu markaðarins eru aðgerðir Seðlabankans en einnig má nefna aukið framboð. Nú um mundir eru um 780 íbúðir (þar með talið sérbýli) til sölu á höfuðborgarsvæðinu sem er um helmingi meira en þegar framboðið var hvað minnst í febrúar sl. Það þýðir að þrátt fyrir að aldrei hafi hærra hlutfall selst yfir ásettu verði og að meðalsölutími hafi aldrei verið styttri eru íbúðir samt að koma hraðar inn á markaðinn en þær eru að seljast. Af öllu þessu er ljóst að heitasti markaður landsins er á leiðinni í kalda sturtu.
Vinsælar eignir
Skoða eignina Suðurhvammur 4
Suðurhvammur 4
220 Hafnarfjörður
267.4 m2
Einbýlishús
825
587 þ.kr./m2
157.000.000 kr.Skoða eignina Tjarnarlundur 15 e
Tjarnarlundur 15 e
600 Akureyri
113.1 m2
Fjölbýlishús
413
583 þ.kr./m2
65.900.000 kr.Skoða eignina Selvað 11
Selvað 11
110 Reykjavík
87 m2
Fjölbýlishús
312
803 þ.kr./m2
69.900.000 kr.Skoða eignina Laugargata 1
Laugargata 1
600 Akureyri
208.4 m2
Einbýlishús
614
671 þ.kr./m2
139.900.000 kr.Skoða eignina Ljósheimar 12
Ljósheimar 12
104 Reykjavík
99.8 m2
Fjölbýlishús
413
740 þ.kr./m2
73.900.000 kr.Skoða eignina Skipasund 37
Skipasund 37
104 Reykjavík
113.8 m2
Tví/Þrí/Fjórbýli
311
790 þ.kr./m2
89.900.000 kr.Skoða eignina Eyrar 11 og 13
Eyrar 11 og 13
276 Mosfellsbær
73.1 m2
Sumarhús
413
683 þ.kr./m2
49.900.000 kr.Skoða eignina Skógargerði 2
Skógargerði 2
108 Reykjavík
112 m2
Tví/Þrí/Fjórbýli
413
847 þ.kr./m2
94.900.000 kr.Skoða eignina Njörvasund 21
Njörvasund 21
104 Reykjavík
100 m2
Fjölbýlishús
312
814 þ.kr./m2
81.400.000 kr.Skoða eignina Suðurvangur 12
Suðurvangur 12
220 Hafnarfjörður
94.6 m2
Fjölbýlishús
413
686 þ.kr./m2
64.900.000 kr.