Minnkandi seljanleiki og ofmetin íbúðaþörf
01 desember 2022
Halldór Kári Sigurðarson
Hagfræðingur Húsaskjóls
Lengi lifir í gömlum glæðum en húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,6% í október. Þessi hækkun kemur þrátt fyrir að íbúðaframboð sé enn þá að vaxa hratt og undirrituðum kaupsamningum á höfuðborgarsvæðinu fari greinilega fækkandi. Þá hefur áhugi á íbúðum minnkað mikið þar sem hver íbúðaauglýsing á höfuðborgarsvæðinu fékk aðeins 42 smell á dag í byrjun nóvember samanborið við 149 í febrúar, samkvæmt nýjustu mánaðarskýrslu HMS.
Það fór sennilega ekki fram hjá mörgum að Seðlabankinn hækkaði stýrivexti 23. nóvember sl. upp í 6%. Þetta er tíunda vaxtahækkunin síðan vorið 2021 og stýrivextir hafa ekki verið hærri síðan árið 2010. Vaxtahækkanirnar hafa vissulega hægt á íbúðaverðshækkunum en áhrifin hingað til hafa þó verið minni en væntingar stóðu til.
Þegar stýrivextir voru hvað lægstir frá júní 2020 til júní 2021 fjölgaði undirrituðum kaupsamningum á höfuðborgarsvæðinu um 42% milli ára að staðaldri. Eftir að vaxtahækkunarferlið fór á skrið hefur þróunin hins vegar snúist við og frá júlí 2021 hefur fjöldi kaupsamninga dregist saman um 28% að jafnaði. Því er svo komið að aðeins 462 kaupsamningar voru undirritaðir á höfuðborgarsvæðinu í október sem er 26% undir langtímameðaltali og 59% minna en þegar fjöldi viðskipta náði hámarki í mars í fyrra.
Eignum á sölu er að fjölga hratt, meðalsölutími er áfram að lengjast og aðeins fjórðungur íbúða selst yfir ásettu verði samanborið við vel yfir 60% á fyrri hluta ársins. Það má því ætla að hækkanir milli mánaða skýrist frekar af sölutregðu og lítilli veltu en eftirspurnarþrýstingi frá kaupendum.
Þegar litið er til lengri tíma ræðst raunveruleg íbúðaþörf aðallega af grunnbreytum líkt og fólksfjölda og fjölskyldustærð. Það er því mjög áhugavert að nýbirt manntal Hagstofunnar bendir til að íbúafjöldi á Íslandi hafi verið ofmetinn um 10 þúsund íbúa. Til að viðhalda núverandi eftirspurnar og framboðsjafnvægi þarf að jafnaði að byggja 2.500 íbúðir á ári fram til ársins 2030 og 3.000 á ári ef vinna á upp uppsafnaðan íbúðaskort.
Ofmat á íbúafjölda um 10 þúsund manns leiðir hins vegar til þess að uppsöfnuð íbúðaþörf, sem hefur verið metin í kringum 4.500 íbúðir, er verulega ofmetin.
Nú virðist markaðurinn vera endanlega orðinn vinalaus. Stýrivextir hafa hækkað um 5,25 prósentustig, lánþegaskilyrði hafa verið hert, áhugi á íbúðum hefur dregist saman um 72% og nú liggur fyrir að fólsfjölgun sem hefur verið megindrifkraftur húsnæðisverðshækkana undanfarin ár er verulega ofmetin.
Sýn undirritaðs á markaðinn hefur ekki breyst. Húsnæðisverð hefur aldrei verið jafn hátt samanborið við laun og ljóst að seljanleiki á markaðnum hefur dregist verulega saman. Af öllu ofangreindu væri eðlilegt að húsnæðisverð myndi lækka á næstu mánuðum og ekki ljóst hvað ætti að leiða til frekari verðhækkana.
Vinsælar eignir
Skoða eignina Ferjubakki 2
Ferjubakki 2
109 Reykjavík
101.5 m2
Fjölbýlishús
413
689 þ.kr./m2
69.900.000 kr.Skoða eignina Reykjadalur 3B
Reykjadalur 3B
271 Mosfellsbær
871.6 m2
Einbýlishús
523
233 þ.kr./m2
203.000.000 kr.Skoða eignina Móaflöt 41
Móaflöt 41
210 Garðabær
219.5 m2
Raðhús
514
638 þ.kr./m2
140.000.000 kr.Skoða eignina Njörvasund 13
Njörvasund 13
104 Reykjavík
191.9 m2
Einbýlishús
723
964 þ.kr./m2
185.000.000 kr.Skoða eignina Hörðukór 3 - Útsýni
Hörðukór 3 - Útsýni
203 Kópavogur
118.9 m2
Fjölbýlishús
413
773 þ.kr./m2
91.900.000 kr.Skoða eignina Þorraholt 13A (104)
Þorraholt 13A (104)
210 Garðabær
115.5 m2
Fjölbýlishús
413
848 þ.kr./m2
97.900.000 kr.Skoða eignina Hulduland 14
Hulduland 14
108 Reykjavík
195.1 m2
Raðhús
523
922 þ.kr./m2
179.900.000 kr.Skoða eignina Háagerði 79
Háagerði 79
108 Reykjavík
71.8 m2
Fjölbýlishús
312
695 þ.kr./m2
49.900.000 kr.Skoða eignina Básendi 10
Básendi 10
108 Reykjavík
245.9 m2
Einbýlishús
624
Fasteignamat 107.300.000 kr.
TilboðSkoða eignina Laugarnesvegur 79
Laugarnesvegur 79
105 Reykjavík
95.2 m2
Fjölbýlishús
312
723 þ.kr./m2
68.800.000 kr.