Minnkandi seljanleiki og ofmetin íbúðaþörf
01 desember 2022
Halldór Kári Sigurðarson
Hagfræðingur Húsaskjóls
Lengi lifir í gömlum glæðum en húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,6% í október. Þessi hækkun kemur þrátt fyrir að íbúðaframboð sé enn þá að vaxa hratt og undirrituðum kaupsamningum á höfuðborgarsvæðinu fari greinilega fækkandi. Þá hefur áhugi á íbúðum minnkað mikið þar sem hver íbúðaauglýsing á höfuðborgarsvæðinu fékk aðeins 42 smell á dag í byrjun nóvember samanborið við 149 í febrúar, samkvæmt nýjustu mánaðarskýrslu HMS.
Það fór sennilega ekki fram hjá mörgum að Seðlabankinn hækkaði stýrivexti 23. nóvember sl. upp í 6%. Þetta er tíunda vaxtahækkunin síðan vorið 2021 og stýrivextir hafa ekki verið hærri síðan árið 2010. Vaxtahækkanirnar hafa vissulega hægt á íbúðaverðshækkunum en áhrifin hingað til hafa þó verið minni en væntingar stóðu til.
Þegar stýrivextir voru hvað lægstir frá júní 2020 til júní 2021 fjölgaði undirrituðum kaupsamningum á höfuðborgarsvæðinu um 42% milli ára að staðaldri. Eftir að vaxtahækkunarferlið fór á skrið hefur þróunin hins vegar snúist við og frá júlí 2021 hefur fjöldi kaupsamninga dregist saman um 28% að jafnaði. Því er svo komið að aðeins 462 kaupsamningar voru undirritaðir á höfuðborgarsvæðinu í október sem er 26% undir langtímameðaltali og 59% minna en þegar fjöldi viðskipta náði hámarki í mars í fyrra.
Eignum á sölu er að fjölga hratt, meðalsölutími er áfram að lengjast og aðeins fjórðungur íbúða selst yfir ásettu verði samanborið við vel yfir 60% á fyrri hluta ársins. Það má því ætla að hækkanir milli mánaða skýrist frekar af sölutregðu og lítilli veltu en eftirspurnarþrýstingi frá kaupendum.
Þegar litið er til lengri tíma ræðst raunveruleg íbúðaþörf aðallega af grunnbreytum líkt og fólksfjölda og fjölskyldustærð. Það er því mjög áhugavert að nýbirt manntal Hagstofunnar bendir til að íbúafjöldi á Íslandi hafi verið ofmetinn um 10 þúsund íbúa. Til að viðhalda núverandi eftirspurnar og framboðsjafnvægi þarf að jafnaði að byggja 2.500 íbúðir á ári fram til ársins 2030 og 3.000 á ári ef vinna á upp uppsafnaðan íbúðaskort.
Ofmat á íbúafjölda um 10 þúsund manns leiðir hins vegar til þess að uppsöfnuð íbúðaþörf, sem hefur verið metin í kringum 4.500 íbúðir, er verulega ofmetin.
Nú virðist markaðurinn vera endanlega orðinn vinalaus. Stýrivextir hafa hækkað um 5,25 prósentustig, lánþegaskilyrði hafa verið hert, áhugi á íbúðum hefur dregist saman um 72% og nú liggur fyrir að fólsfjölgun sem hefur verið megindrifkraftur húsnæðisverðshækkana undanfarin ár er verulega ofmetin.
Sýn undirritaðs á markaðinn hefur ekki breyst. Húsnæðisverð hefur aldrei verið jafn hátt samanborið við laun og ljóst að seljanleiki á markaðnum hefur dregist verulega saman. Af öllu ofangreindu væri eðlilegt að húsnæðisverð myndi lækka á næstu mánuðum og ekki ljóst hvað ætti að leiða til frekari verðhækkana.
Vinsælar eignir
Skoða eignina Flétturimi 31
Flétturimi 31
112 Reykjavík
91,8 m2
Fjölbýlishús
312
718 þ.kr./m2
65.900.000 kr.Skoða eignina Suðurhvammur 4
Suðurhvammur 4
220 Hafnarfjörður
267,4 m2
Einbýlishús
825
587 þ.kr./m2
157.000.000 kr.Skoða eignina Barónsstígur 16
Barónsstígur 16
101 Reykjavík
155,1 m2
Einbýlishús
734
1095 þ.kr./m2
169.900.000 kr.Skoða eignina Mánatún 17 í búð 214
Mánatún 17 í búð 214
105 Reykjavík
124 m2
Fjölbýlishús
312
886 þ.kr./m2
109.900.000 kr.Skoða eignina Reynimelur 92
Reynimelur 92
107 Reykjavík
94,2 m2
Fjölbýlishús
413
954 þ.kr./m2
89.900.000 kr.Skoða eignina Möðrufell 1
Möðrufell 1
111 Reykjavík
63 m2
Fjölbýlishús
211
741 þ.kr./m2
46.700.000 kr.Skoða eignina Vestursíða 16
Vestursíða 16
603 Akureyri
105 m2
Fjölbýlishús
4
Fasteignamat 55.000.000 kr.
TilboðSkoða eignina Brattakinn 5
Brattakinn 5
220 Hafnarfjörður
47,6 m2
Fjölbýlishús
312
838 þ.kr./m2
39.900.000 kr.Skoða eignina Hörðukór 3 - Útsýni
Hörðukór 3 - Útsýni
203 Kópavogur
118,9 m2
Fjölbýlishús
413
756 þ.kr./m2
89.900.000 kr.Skoða eignina Álfholt 16
Álfholt 16
220 Hafnarfjörður
105,9 m2
Fjölbýlishús
413
647 þ.kr./m2
68.500.000 kr.